edificio in cemento

Agevolazioni fiscali, dalla cedolare secca alla riduzione IMU e TARI

Sono le agevolazioni fiscali a rendere particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato. Per questa tipologia di contratti, è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo o di registro.

Le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche in caso di scelta di permanenza nel regime Irpef. In tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.
Per quel che riguarda IMU e TARI sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:


- la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;
- la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Cedolare secca del 10% sui contratti a canone concordato: i requisiti

È il caso di approfondire ulteriormente circa i requisiti per l’esercizio dell’opzione di tassazione con cedolare secca al 10%.
L’importante agevolazione fiscale si applica nel rispetto dei seguenti requisiti generali:
sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A - esclusa A\10)
l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto;
è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.


Per quel che riguarda poi nello specifico l’immobile, è necessario che questi sia ubicato:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in  pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi;

- negli altri comuni capoluoghi di provincia;
- nei comuni considerati ad alta tensione abitativa individuati con delibera CIPE;
- nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza dovuto a eventi calamitosi.

Ricordiamo che si tratta di migliaia di comuni italiani a cui dal 2009 al 2014, per i quali è stato riconosciuto lo stato di calamità naturale in ragione di terremoti, alluvioni, ecc. e a cui, in base al Decreto Crescita del 2014, è stato consentito di applicare ai contratti a canone concordato le stesse agevolazioni fiscali previste per i comuni ad alta tensione abitativa. Per ciò, finora, anche in questi comuni è possibile applicare la cedolare secca al 10%. L’ultima Legge di Stabilità (cioè quella del 2020) ha previsto una novità fondamentale: la conferma della cedolare secca al 10% e la sua trasformazione da aliquota provvisoria ad aliquota permanente per i contratti a canone concordato. In virtù del rinvio effettuato dall’articolo 9 del “decreto casa” alle disposizioni in materia di cedolare secca, la stessa aliquota (10% ndr) continuerà ad applicarsi anche ai contratti di locazione relativi a immobili situati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (27 maggio 2014), lo stato di emergenza dovuto a eventi calamitosi.”
- nei comuni di cui all’art.1, comma 1, D.L. n.198/ 2016, convertito dalla L.n.229/2016 (riguardante gli eventi sismici che hanno colpito nel 2016 i territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria) in cui sia stata indicata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”.

Nel caso di contratti a studenti, è invece necessario che l’immobile sia situato in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.

Agevolazioni fiscali anche per gli inquilini

Il contratto a canone concordato si presenta particolarmente vantaggioso anche per gli inquilini che, oltre a poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi calmierati, possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.


Si ricorda che le regole sulla detrazione dell’affitto sono differenti in base alla tipologia di contratto, età e reddito dichiarato ai fini Irpef.